Immobilien und Hauskauf in Spanien

Der Erwerb und Verkauf von Immobilien in Spanien durch Ausländer stellt eines der am meisten getätigten Rechtsgeschäfte dar. Sehr gerne wird in Spanien eine Zweitresidenz für den Urlaub erworben oder direkt ein Hauptwohnsitz, wenn man auswandert um sich im Süden Europas niederzulassen. Bei einem Kauf und Verkauf von Grundeigentum sollte man sich aber unbedingt vorher rechtlich beraten lassen.

In der Kanzlei Gascón Nasarre helfen wir unseren Mandanten rechtlich und sprachlich vor und nach dem Kauf von Liegenschaften und betreiben alle notwendigen Schritte des Kaufvertrages. Bei notariellen Terminen tritt Herr Fernando A. Gascón Nasarre persönlich, in seiner Eigenschaft als öffentlich beeidigter Übersetzer und Dolmetscher, auf und steht den Mandanten bei.

1. Einführung Immobilien in Spanien

Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind in Spanien bezüglich Grundstücken und Immobilien zweifelsohne anders. Ausländern fallen umgehend folgende grundlegende Unterschiede auf:

• Die Übertragung von Immobilien kann formlos erfolgen. Dies bedeutet, dass eine Liegenschaft, wenn alle vertragsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, sogar mündlich und ohne Schriftform erworben werden kann.
• Es existiert kein allgemeines Eintragungsprinzip (principio de inscripción) im Eigentumsregister oder Grundbuchamt. Das Eigentumsregister hat lediglich rechtsbezeugende und keine – wie in Deutschland – rechtsbegründende (konstitutive) Wirkung. Eine Eintragung erfolgt daher, bis auf wenige Ausnahmen, auf freiwilliger Basis. Dies ist heutzutage zwar eher die Ausnahme, aber es kommt durchaus noch vor, dass Grundstücke nicht im Grundbuch eingetragen sind. Insbesondere auf dem Land ist dies immer wieder anzutreffen.

Nachfolgend werden wir die wesentlichen Aspekte des spanischen Grundstücksrechts erörtern, so dass die Rahmenbedingungen, in denen Immobilienkäufe stattfinden, besser verstanden werden können.

2. Grundstücke und Immobilien im Eigentumsregister (registro de la propiedad) und Katasteramt (catastro)

Immobilien werden im Eigentumsregister (registro de la propiedad) und Katasteramt (catastro) registriert und geführt. Jedoch erfüllen beide Register einen völlig anderen Zweck:

Das Eigentumsregister oder Grundbuch dient dazu den Eigentümer eines Grundstücks und evtl. Inhaber vorhandener dinglicher Rechte an einem Eigentum zu identifizieren (z.B. im Falle von Hypotheken). Der Zweck den das Grundbuch hier erfüllt ist strikt privatrechtlich. Die Eintragung ist, bis auf bestimmte Ausnahmen, freiwillig und nicht wie z. B. in Deutschland konstitutiv. Für den Eigentumserwerb ist eine Einschreibung also nicht zwingend.
Allerdings wird der eingetragene Eigentümer oder Inhaber dinglicher Rechte vom Grundbuch gegenüber jeglichen Dritten ausdrücklich geschützt, da der gute Glauben vermutet wird (Gutglaubensschutz). Dies ist von Bedeutung, da sich daraus mehrere relevante Umstände ergeben:

• Der eingetragene Eigentümer wird als alleiniger Eigentümer angesehen. Diese Rechtsvermutung kann nur durch ein Gerichtsurteil entkräftet werden.
• Nach erfolgter Eintragung können ohne die Zustimmung des Eigentümers keine weiteren Rechte errichtet werden.
• Der gutgläubige und im Grundbuch eingetragene Eigentümer wird erga omnes gegenüber Dritten geschützt. Er kann so im Falle einer Besitzstörung diese z.B. direkt mittels einstweiliger Verfügungen auf Besitzschutz abwehren.

Grundsätzlich gilt daher, dass eine Eintragung im Grundbuch immer zu empfehlen ist (direkt bei Erwerb oder später).

Eintragungen im Grundbuch können nur auf drei Wegen erfolgen: mittels einer öffentlichen Urkunde (escritura pública), eines vollstreckbaren Gerichtsbeschlusses oder einer bestimmten und von der Verwaltung ausgestellten Urkunde im Bereich des öffentlichen Baurechts. Eintragungen unterliegen somit einer doppelten Kontrolle, da zuerst eine Urkunde oder ein Titel existieren muss. Dies ist meist eine escritura. Die Urkunde wird anschließend vom Grundbuchführer (registrador de la propiedad) auf ihre Rechtmäßigkeit überprüft. Grundbuchführer sind Volljuristen und Träger eines öffentlichen Amtes. Sie bewerten und entscheiden ähnlich einem Richter über die einzutragenden Unterlagen und können Eintragungen, wenn diese nicht alle im Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen und Formalitäten erfüllen, begründet ablehnen.

Für noch nie eingetragenen Grundstücke existiert ein vom Gesetzgeber vorgesehenes Verfahren zur Eigentumsfeststellung (expediente de dominio) um nachfolgend am Eigentumsregister eine Ersteintragung des Eigentums (Immatrikulation) durchzuführen. Bis zum Jahr 2015 konnte dies auf notarieller Basis erfolgen oder am Amtsgericht betrieben werden. Nach der Novellierung durch das Gesetz 13/2015 ist hierfür nur noch der Notar zuständig. Es handelt sich dabei um ein besonders komplexes und zeitintensives Verfahren. Gleiches gilt wenn die Eintragungsfolge (tracto) im Grundbuch unterbrochen wurde und ein neuer Eigentümer eingetragen werden soll. Dies kann z. B. über eine notarielle Offenkundigkeitsfeststellung (acta de notoriedad) gelöst werden. Sehr gerne beraten wir Sie über die möglichen Verfahren und notwendigen Schritte.

Vom Grundbuch zu unterscheiden ist das Katasteramt, dessen Aufgabe steuerrechtlicher Natur ist. Während das Eigentumsregister den Eigentümer benennt liefert das Katasteramt die topographischen Daten der Immobilie zwecks Steuererhebung (Grundsteuer). Die Katasteramtsdaten müssen aber nicht unbedingt mit dem Grundbuch übereinstimmen. Auch kann es vorkommen, dass im Katasteramt nicht nur die Liegenschaft sondern auch zusätzlich ein oder mehrere auf dem Grundstück errichtete Gebäude eingetragen sind. Die Katasterpläne werden von Amts wegen ca. alle 10 Jahre aktualisiert.

Bis vor einigen Jahren funktionierten beide Register parallel und unabhängig voneinander. Ein Informationsaustausch und Abgleich der Grundstücke zwischen den Registern fand nicht statt. Dies hat sich nun freilich geändert, aber infolge der Kombination der vorbenannten Punkte und der ungleichen Funktionsweise der beiden Register können sich in Spanien sehr unterschiedliche Situationen ergeben:

• Das Grundstück oder die Immobilie ist im Grundbuch nicht eingetragen.
• Das Grundstück ist zwar im Grundbuch eingetragen, aber die Daten des Eigentümers sind nicht mehr aktuell. Dies ist sehr typisch bei Nachlässen (z.B. weil die Erben es unterlassen haben eine Eintragung vorzunehmen um die Eintragungskosten zu sparen).
• Die Eigentümerdaten im Grundbuch sind zwar auf den neuesten Stand, aber nicht so im Katasteramt.
• Das Grundstück ist im Grundbuch und Katasteramt eingetragen, aber die Grundstücksgröße stimmt nicht überein.
• Im Katasteramt sind Bauten eingetragen, die im Grundbuchamt nicht verzeichnet sind.
• Die Immobilie ist weder im Grundbuch noch im Katasteramt eingetragen. Dies bedeutet nicht zwangsweise, dass das Grundstück oder die Immobilie unrechtmäßig erworben wurden oder illegal sind, aber die Regelung wird Zeit und Geld in Anspruch nehmen.

Es ist daher zweifelsohne geboten sich vor einem Immobilienkauf beraten zu lassen und im Vorfeld die rechtliche Lage der Liegenschaft zu klären. Im Kaufvertrag sollten, je nach Sachlage, sicherheitshalber entsprechende Klauseln eingebaut werden.

Wichtig sind fernerhin die Überprüfung der Baulizenzen und Bebauungspläne in der jeweiligen Gemeinde. Auf dem Land wird sehr gerne versucht diese zu umgehen und auf Grundstücken zu bauen, die nicht erschlossen werden dürfen. Der Bauherr beantragt z.B. eine Baulizenz für einen Geräteschuppen oder ein kleines landwirtschaftliches Lagerhaus und errichtet ein Einfamilienhaus. Im Katasteramt ist dann zwar ein Gebäude registriert, aber eine gültige Baulizenz für ein Wohnhaus liegt nicht vor. Hier ist insbesondere Vorsicht geboten. Der Hausanschluss (Strom, Wasserver- und Entsorgung) ist evtl. nur teilweise vorhanden (z.B. kein Trinkwasser oder Abwasserentsorgung mittels Klärgrube). Eine spätere Legalisierung des Schwarzbaus und eine Eintragung im Grundbuch können sich grundsätzlich als unmöglich erweisen, da die gesetzlichen Bestimmungen nicht erfüllt werden können. Ebenso kann ein späterer Weiterverkauf nur mit Preisnachlass und Gewinneinbuße erfolgen.

3. Immobilienkauf

Der Normalfall für den Erwerb einer Liegenschaft, eines Hauses oder eines Appartements erfolgt in drei Schritten:

• Privatschriftlicher Kaufvertrag und/oder Vorvertrag mit Reugeld (arras).
• Öffentliche Urkunde. Hier muss erneut darauf hingewiesen werden, dass die notarielle Urkunde (escritura) nicht unbedingt der Kaufvertrag zu sein hat. Private Immobilienkaufverträge sind auch ohne escritura gültig.
• Eintragung im Grundbuchamt und Änderung im Katasteramt.

3.1. Der privatschriftliche Vertrag

Wie vorab aufgeführt können Immobilien in Spanien, wenn alle vertragsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, sogar mündlich und ohne Schriftform erworben werden. Je nach Vereinbarung der Vertragsparteien kann der privatschriftliche Vertrag daher völlig verschiedene Funktionen erfüllen. Der privatschriftliche Vertrag kann als tatsächlicher Kaufvertrag fungieren oder aber auch als Vorvertrag. In der Praxis wird fast immer die Option des Vorvertrages mit Reugeld (arras penitenciales) gewählt. Es werden verschiedene contratos de arras unterschieden:

• Arras penitenciales oder auch de desistimiento (Reugeld). Die arras penitenciales regelt der Código Civil:

Artikel 1454
Wenn im Kaufvertrag ein Reugeld oder eine Draufgabe vereinbart worden ist, kann der Vertrag aufgehoben werden, wenn der Käufer anerkennt, sie zu verlieren, oder der Verkäufer, sie doppelt zurückzuzahlen.

Der Käufer leistet eine Anzahlung des Kaufpreises und „reserviert“ die Immobilie. Innerhalb der von den Parteien vereinbarten Frist wird dann die notarielle Kaufurkunde errichtet und beim Notar der vollständige Kaufpreis bezahlt. Die Anzahlung dient hier als Reugeld und zur Absicherung des zukünftigen Kaufvertrages für beide Parteien. Tritt der Käufer vom zukünftigen Vertrag zurück, so verliert er die Anzahlung. Geht die Nichterfüllung hingegen vom Verkäufer aus, so hat er dem Käufer die Anzahlung zu erstatten plus einen weiteren Betrag in gleicher Höhe. Ein Grund für den Vertragsrücktritt muss nicht vorliegen und fernerhin sind Schadenersatzansprüche ausgeschlossen.

• Arras penales (Vertragsstrafe). Bei den arras penales handelt sich um eine Vertragsstrafe nach Artikel 1152 und ff. des Código Civil. Die Dynamik erschließt sich recht einfach aus dem Gesetzestext:

Artikel 1152
Bei den Verbindlichkeiten mit Strafklausel ersetzt die Strafe den Schadenersatz und die Vergütung von Zinsen für den Fall der Nichterfüllung, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Die Strafe kann nur dann durchgesetzt werden, wenn diese nach den Bestimmungen des vorliegenden Gesetzbuches geltend gemacht werden kann.

Artikel 1153
Der Schuldner kann sich nicht dadurch, dass er die Strafe zahlt, von der Erfüllung der Verbindlichkeit befreien, es sei denn, dass ihm dieses Recht ausdrücklich vorbehalten ist. Ebensowenig kann der Gläubiger die Erfüllung der Verbindlichkeit und zugleich die Entrichtung der Strafe verlangen, wenn ihm diese Befugnis nicht deutlich zugestanden ist.

In diesem Fall können aufgrund einer Vertragsverletzung bzw. Nichterfüllung (üblicherweise im Rahmen des Artikels 1124 Código Civil) Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. Diese führen aber -im Unterschied zu den arras penitenciales- nicht zu einer Befreiung der Verbindlichkeit.

• Arras confirmatorias (Draufgabe). Diese arras sind bei privaten Immobiliengeschäften sehr selten anzutreffen und eher im Handelsrecht Usus (Artikel 343 des Código de Comercio). Es handelt sich um Anzahlungen um den Abschluß des Rechtsgeschäfts nachzuweisen. Ein Rücktrittsrecht existiert nicht.

Herkömmlicherweise werden bei Liegenschaftskäufen arras penitenciales vereinbart. Nach Unterzeichnung und erfolgter Anzahlung wird der Termin beim Notar für die öffentliche Kaufurkunde vorbereitet.

3.2. Die öffentliche Urkunde (escritura pública)

Das Rechtswörterbuch der Königlichen Spanischen Akademie (Diccionario jurídico de la Real Academia Española) definiert eine escritura pública, mit Verweis auf Artikel 144 der spanischen Notarordnung, als instrumento público notarial, also notarielle öffentliche Urkunde. Als solche gelten jegliche vom Gesetz vorgesehene und vom Notar ausgestellte Unterlagen. Die escritura darf daher unter keinen Umständen mit dem Konzept eines notariellen Kaufvertrages gleichgesetzt werden. Dies ist ein immer wieder auftretendes Mißverständnis. Ein notarieller Kaufvertrag ist zwar eine escritura pública aber eine escritura pública nicht unbedingt ein notarieller Kaufvertrag. Eine escritura kann daher je nach Sachlage verschiedene Funktionen erfüllen:

• Einen vorherigen und abgeschlossenen privatschriftlichen Kaufvertrag beurkunden.
• Als notarieller Kaufvertrag dienen.

Im Immobilienverkehr ist die escritura pública von großer Wichtigkeit, da nur über den Weg der öffentlichen Urkunde die Eintragung im Eigentumsregister erfolgen kann.

3.3. Eintragung im Eigentumsregister

Im Anschluss an den Notartermin erfolgt die Übermittlung der Urkunde zwecks Eintragung an das Eigentumsregister bzw. Antrag auf Eintragung. Dies erfolgt von Seiten des Notariats noch am gleichen Tag.

3.4 Besonderheiten bei Nichtresidenten

Nichtansässige Personen müssen in Spanien für jegliche Rechtsgeschäfte über eine persönliche NIE-Nummer verfügen (siehe Die NIE-Nummer). Ohne die NIE-Nummer kann u.a. keine notarielle Kaufurkunde errichtet werden. Auch ist es nicht möglich Steuern zu begleichen oder andere amtliche Betreibungen durchzuführen. Die NIE-Nummer ist für eine natürliche Person somit die erste Grundvoraussetzung für einen Immobilienerwerb in Spanien.

Natürliche Personen, deren gewöhnlicher Wohnsitz nicht in Spanien liegt, unterstehen fernerhin nicht der spanischen Einkommenssteuer. Dies bedeutet aber nicht, dass Nichtresidente keine Steuern zu zahlen haben. Sie fallen nämlich unter die Einkommenssteuer für Nichtansässige (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Demzufolge müssen in Spanien erzielte Einkünfte oder Gewinne, z. B. durch den Verkauf einer Immobilie, versteuert werden. Bei Grundstücken ergibt sich der Vermögensgewinn (ganancia patrimonial) aus der Differenz Verkaufspreis minus Erwerbspreis.

Zur Absicherung der Steuerzahlung wird dem Käufer die Verpflichtung auferlegt 3 % des Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Anstatt dem nichtansässigen Verkäufer den gesamten Kaufpreis auszuzahlen, leistet der Käufer für den Verkäufer (und dessen späterer Steuererklärung) eine Vorauszahlung an die Steuerbehörde. Bei vorhandenen internationalen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) und Nachweis, dass der erzielte Gewinn am gewöhnlichen Steuerwohnsitz versteuert wird, kann eine Rückzahlung erfolgen.

3.5. Ablauf von Kauf oder Verkauf

Der typische Ablauf für einen Immobilienerwerb wäre folgender:

1. Überprüfung der rechtlichen Eckpunkte der Immobilie (Eigentumsregister, Lastenfreiheit).
2. Aufsetzen eines privatschriftlichen Vertrages. Dies ist, wie oben aufgeführt, in der Praxis oft ein Vorvertrag mit Reugeld oder Draufgabe (arras penitenciales).
3. Einholung aller nötigen Unterlagen falls nicht schon vorhanden:
Käufer: NIE-Nummer und Einrichtung eines Bankkontos im Falle von Ausländern.
Verkäufer: Energiezertifikat, Grundsteuer, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft mit den Zahlungen auf dem Laufenden zu sein (certificado de deudas), evtl. andere Unterlagen wie z.B. Baulizenzen, Erbschaftsannahme usw.
4. Notartermin für die Errichtung der escritura und Zahlung des Restbetrages.
5. Zahlung der anfallenden Steuern: Grundverkehrssteuer (ITP) und Bodenwertzuwachssteuer (plusvalía).
6. Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch und Katasteramt.

In unserer Kanzlei helfen wir Ihnen sehr gerne in allen vorbenannten Punkten weiter:

• Auskunft über die rechtliche Situation der Immobilie (Eigentumsregister, Lastenfreiheit usw.).
• Wertfeststellung der Immobilie durch einen Sachverständigen.
• Vorbereitung von in Spanien gültigen Vollmachten.
• Beratung und Beistand bei der Betreibung und Einholung aller erforderlichen Dokumente.
• Durchführung des Kaufvertrages.
• Begleitung zum spanischen Notar und Beistand als beeidigter Übersetzer oder direkte Wahrnehmung des Notartermins mit Vollmacht.
• Entrichtung der Steuern (Erstellung der Grunderwerbsteuererklärung und Steuererklärung für Nichtansässige).

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